«Más de 8 millones de familias tienen derecho a recuperar los gastos de formalización de su hipoteca»

Todas las familias que han comprado sus viviendas mediante hipotecas tienen derecho a que los bancos les devuelvan los gastos de formalización, tras la sentencia del Tribunal Supremo que ha declarado abusiva la cláusula que incluye BBVA en sus contratos de préstamo hipotecario (similar a la que imponen el resto de entidades) mediante la cual obliga al prestatario a abonar todos los gastos tributos y comisiones derivados del crédito para la compra de un inmueble.

En una entrevista concedida en exclusiva a OKDIARIO, Jesús María Ruiz de Arriaga, socio director del despacho de abogados Arriaga Asociados, ha señalado que más de ocho millones de familias tienen derecho a recuperar estos gastos en España, que se sitúan en los 3.000 euros para una hipoteca media de 150.000 euros.

Aunque algunos bufetes están indicando a sus clientes que existe un plazo de reclamación que concluye el 24 de diciembre de 2019 (cuatro años desde la sentencia del Supremo) para los préstamos hipotecarios vivos, Ruiz de Arriaga indica que, al considerarse la cláusula abusiva (y, por lo tanto, nula) no existe plazo límite ni prescripción alguna para reclamar a las entidades financieras, y recuerda que también tienen derecho a pedir la devolución las familias que ya han terminado de pagar su préstamo para la compra de vivienda.

“Estos gastos los puede reclamar todo el mundo que tiene o que tuvo una hipoteca. A nuestro juicio, en toda hipoteca, aunque sea de hace 20 años, se puede reclamar porque una cláusula si es abusiva lo fue siempre. El 100% de las hipotecas han condenado y han castigado al que pide el préstamo a pagar unos gastos que no le corresponden porque el beneficiario es el banco que es quien debería haber asumido los costes”.

Es decir, que se trata de supuestos de nulidad de pleno derecho y, por tanto, resulta irrelevante que el contrato de préstamo se encuentre ya amortizado o no vigente. Según el ordenamiento jurídico español, las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles. Tan sólo en el caso de el banco sea BBVA existiría una prescripción de la reclamación (al haberse pronunciado el Supremo) en diciembre de 2020.

¿Qué gastos se pueden recuperar?

En concreto, las partidas que se pueden recuperar se trata de los gastos de notaría por la escritura del préstamo hipotecario, los costes de la tasación, el importe de las cantidades desembolsadas en el Registro de Propiedad por la inscripción de la hipoteca, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al que se encuentre sujeta y no exenta la escritura del préstamo y los gastos de gestoría siempre que su intervención haya sido impuesta por el banco.

“Arriaga Asociados asume todos los costes si el cliente perdiera, algo que no va a suceder, porque estamos plenamente convencidos de que las reclamaciones se ganarán. El riesgo de perder lo asumimos nosotros”, indica el socio director del despacho, que extiende también esta oferta a los cuatro millones de afectados por las cláusulas suelo (por las cuales los bancos y cajas han cobrado de más a los hipotecados en concepto de intereses al no permitir que se beneficiaran de la bajada del euríbor).

Todos aquellos interesados en reclamar deben facilitar al despacho de abogados una copia de la escritura de la hipoteca y de las facturas de la gestoría, aunque Arriaga Asociados ofrece un servicio especial por el cual el bufete localiza la documentación necesaria para poder presentar la correspondiente demanda y lograr la devolución de los gastos de formalización del préstamo.

La retroactividad total de las cláusulas suelo

Respecto a la esperada decisión del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TSJUE) sobre la nulidad de las cláusulas suelo, Ruiz de Arriaga confía en que “dicte una sentencia conforme a Ley y conforme a la normativa comunitaria y a la normativa española, es decir, que la retroactividad tiene que ser total porque una cláusula nula es una cláusula que nunca ha existido”.

En España el Tribunal Supremo ha limitado hasta ahora la obligación del pago de las cantidades indebidamente cobradas por los bancos a sus hipotecados por este concepto a mayo de 2013, es decir, que limita el perjuicio a lo abonado a partir de esa fecha.

Esta previsto que este miércoles 21 de diciembre el TSJUE se pronuncie sobre la retroactividad total de las cláusulas suelo de las hipotecas, es decir, de la limitación que las entidades financieras ponen en los contratos para no reducir la cuota del préstamo a partir de un determinado nivel del euríbor, que es el tipo de interés al que se referencian la inmensa mayoría de las hipotecas en España.

“Las razones que se han planteado para limitar la retroactividad a mayo de 2013 [que el desembolso anterior a esa fecha pondría en peligro la estabilidad del sistema financiero] no están justificadas porque el coste que supondría a los bancos pagar esa diferencia no son ni siquiera los beneficios de medio año o incluso de un cuarto de año. Ese riesgo no lo entendemos, sino que hay mucha presión por parte de los bancos para tener más saneadas sus cuentas de resultados”, señala el socio director de Arriaga Asociados.

“Los bancos podrían optar por devolver el dinero de forma voluntaria y, si no lo hacen, hay que llevarlos a juicio y entonces son los jueces los que tienen que seguir lo que diga el TSJUE. Que nadie espere que el banco pague sin que se haga una reclamación. Los bancos no regalan nada, yo siempre aconsejo que si hay una oferta por parte del banco el afectado vaya a un abogado y haga números”, concluye Ruiz de Arriaga.